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济南再现拿地“疯狂” 高价地近期四处开花

来 源:网络   发布时间:2010/4/29   ( 阅 读 次 数:4498 )

 
2010年4月,中国房地产行业迎来了史上最为强硬的政策调控,楼市和与楼市相关的各个角落都感受到了强烈的震动。严政之下,房地产市场一时风声鹤唳,关于三套房征收营业税、开征住房消费税等传言更是不绝于耳。楼市陷入一种混沌状态,各方都在捕捉、分析着各种信息,以期能够早些判断楼市的走向。

  从今天起,本报将分三期推出省城楼市系列报道“风声——严政下的楼市迷局”,从土地供应、市场反应和金融信贷三方面入手,记录“风声”中扑朔迷离的楼市百态,讲述这个城市里发生的众多跟房子有关的故事。

  2009年下半年,省城开发商拿地的“疯狂”给人留下了深刻印象,那次的“疯狂”直接推高了济南的房价。而在今年的严厉调控背景下,开发商拿地又现“疯狂”。不过这次,济南的“天价地”背后多了几分收敛。

  抢地!抢地!一定要抢块地回来!

  省城再现拿地“疯狂”,高价地近期四处开花

  调控不起作用了?不仅开发商在问,许多人都在问

  27日下午,记者见到张永(化名)时,他多了几分从容。理由很简单,手里有地了,虽然这个地块不是很大。

  张永是省城一家较有实力的开发企业的部门负责人,在2009年以前,该公司在济南发展得顺风顺水,开发了数个不错的大盘,目前仍有一个楼盘在销售。

  虽然楼盘销售得很好,手里也有了不少钱,但近期张永一直平静不下来,原因很简单,手里目前没地。“公司反复开会研究,决定一定要拿块地回来。”

  在近两个月里,张永不停地奔波在土地市场上,参加了五六次拍卖。“原来我们拿地的时候,一块地有两三家争,现在基本上是块地就有七八家想要,竞争非常激烈,这是我们没有预想到的。”

  张永说,由于竞争激烈,他们拿地十分困难,自己看上的地块屡屡被别人高价拿走。“好几次,我们还在计算多高的价格能承受时,别人已经以更高的价格举牌拿走了。由于价格经常超出心理底线,我们觉得干不着。”

  老是拿不到地,张永心里有点毛了。“十分郁闷,我们手里除了在售项目,其他什么也没有了。”

  在焦急与煎熬中,张永的公司终于在前几天拿到了天桥区的一块地,虽然只有不到100亩,每亩价格也在500万元以上,但综合考虑了周边环境和自身实力后,公司上下一致认为值。

  张永说,这次拿地竞争对手不少,他们之所以能拿到,估计是因为大开发商觉得面积太小不愿拿,而小开发商又都觉得不划算,所以“幸运”最终落在了他们头上。

  拿下这块地后,虽然跑手续很麻烦,但张永心里踏实了。

  这几个月,随着国家调控手段越来越严厉,张永一度困惑过。看到别人都在拿地,自己不拿肯定不行,更何况手里攥着大把去年赚的钱,不给这些钱找条出路也不行。

  张永说,近期国家在土地、信贷、市场秩序等方面连出“重拳”,开发商的生意越来越难做。但他没想到,省城近期拍卖的几个地块,地价居然会被喊到那么高,甚至有的地块单亩价格已在千万元以上。 他听说绿城花了12.4亿元拿到盛福庄一块384亩的土地,天业股份以每亩1083万元拿到奥体中心附近一个地块,东拓置业以18.16亿元“天价”拿到奥体中心附近的221亩地,他觉得实在想不通这是为什么。

  宏观调控不起作用了吗?这不仅是张永的疑问,也是许多人的疑问。

  怕吗?不怕!济南的楼市他们信任!

  不开发土地,这算啥开发商?当然要拿地

  保障性住房保不了所有人,商品房会有市场

  仔细想来,张永觉得虽然现在公司正面临“史上最严厉的调控”,但政策毕竟是为了打击投机炒房,这种人在济南市场上本来就不多,所以他觉得调控只会让省城房地产市场更加稳定。而这,给了他拿地的信心。

  记者在采访中了解到,在目前的土地市场上,增加了更多本地开发商的活跃“身影”。信立怡高策研中心高级研究员王帅在接受采访时说,目前市场上,在济南的大开发商中海、北大资源、绿地、恒大等,目前已经有了足够的土地进行开发,而本地开发商则普遍面临着前期项目开发完,目前无土地可以开发的窘境,因此才会积极拿地。

  不过也有部分大开发商虽然在济南有项目,但手里的土地储备很少,因此也在想方设法拿地。记者在采访中了解到,由于看好济南的市场,有的大开发商总部也在不断催促其在济南的分公司尽快拿地。

  记者从几次拍卖会现场看到,不少大开发商参加了土地拍卖,并频频举牌。但是,当价格达到一定的高度时,他们便不再举牌,显得非常“理性”。

  “与其他一线城市相比,济南市场投机、投资需求相对较少,自住、改善性需求所占比例较大,市场稳定,开发商对于未来市场的预期较好。”王帅这样解释开发商近期拿地热情高涨的原因。

  国土方面的专家王先生分析说,目前国家规定70%的土地要用于保障,这有利于平抑房价。但他同时说:“ 肯定还会有不少人无法享受保障性住房,需要通过纯粹的商品房市场来解决,而且省城有不少具有相当购买力的改善性需求购房者,这部分需求不是小数目,因此给开发商拿地带来了底气。”

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗也认为,在保障性住房用地之外,纯商品房用地的竞争在开发商之间将会更加激烈。当然,在目前的土地市场上,还有一个问题需要引起注意,那就是一些有着“国有”背景的房地产企业,他们在土地竞争中是最“活跃”的,土地拍卖价格屡创新高,与他们有很大关系。

  稀缺!稀缺!高价地貌似有理

  “疯狂”背后,其实也有更多冷静

  调控之下,开发商拿地越来越谨慎

  严厉的调控之下,开发商敢于高价拿地,导致济南不少区域的楼面地价已达四五千元,其中的原因不少人琢磨不透。对此,李铁岗用“收敛的疯狂” 来解释。 他认为,如果没有目前严厉的调控,这些土地的拍卖价格还会高出不少。

  李铁岗分析说,这些地块之所以能拍出高价,要么是由于地块的稀缺性,要么是由于所在区域周边环境和配套的大规模提升。

  在最近出现的这些高价地中,济南“地王”的纪录并没有被刷新。天业股份所拿地块虽然单价高达上千万元,但伴随的是高容积率,楼面地价最终折合为3200元/平方米。而东拓置业所拿的高价地,楼面地价也低于去年祝舜路和山师北街两个住宅“地王”。

  对这种“收敛”,李铁岗归因于目前的严厉调控。

  李铁岗认为,政策打击的是炒房者,但作为最基本的居民住房需求,国家还是鼓励的。因此,对于济南的楼市来说,在巨大的自住需求推动下,楼市还会有保值性的稳定增长。而这种市场特点,正是开发商愿意拿地的重要原因。

  对于开发商这种“收敛的疯狂”,济南市国土部门的王先生也深有体会。

  “其实开发商的这种疯狂都不是盲目的,他们拿地前都已测算过,从这些高价地的特点来看,都具有稀缺性。”王先生分析说,例如近期价格较高的几块地,都位于奥体中心周边,这附近的地块本来就比较少,再加上这里是将来整个济南的中心,因此在开发商看来,好的地段即使价格高点,将来肯定不吃亏。

  “近期虽然有调控,但开发商拿地的热情都很高涨,每一块地都有许多开发商在争。”王先生说,有些地块虽然竞争很激烈,但最终成交的价格并不是很高,这类地块有一个共同特点,那就是地段不是很好。“这说明目前开发商拿地比较理性,觉得不好的地块,他们不会去拼高价的。”

  信立怡高策研中心高级研究员王帅认为,目前政策的厉害之处在于国家加大了开发商的拿地难度,例如拿地半年内付清首付、一年内缴清全款等。因此,开发商拿地不得不越来越谨慎。

 
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