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未来一个月房价将回落30%

来 源:网络   发布时间:2010/4/29   ( 阅 读 次 数:4362 )

 
主持人:网络在线的观众朋友,大家好!您现在正在收看的是由宣讲家网、搜狐网、世界社会主义研究中心共同主办的《第一时评》节目,我是主持人王伯正。

  继4月14号国务院出台“新国4条”之后,本月17号国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》,《通知》提出的十条举措,被业内称为房地产“新国十条”。

  相比前6年,2010年我国的房地产调控政策显然力度更大,那么刚出台的新国十条是否能够重点打击住宅市场的高房价?持久性有多长?未来楼市会否迎来真正的拐点?本期我们请到的嘉宾是:中国社会科学院工业经济研究所研究员、经济学教授曹建海。曹教授您好!

  曹建海:你好!

  主持人:现在房价这么高,您能否给我们分析一下原因在哪里?

  曹建海:因为中国的房价2008年3月开始回落,一直到去年3月是一个回落周期。回落之后的价位实际上对普通人来讲仍然是比较高的。但它在历史上相对比较低,所以就有很多人介入。在那个基础上,一般的城市都出现了50%左右的上涨。而在一些二线城市因为今年恶炒,有的地方房价相当于比去年上涨了1倍。所以这次房地产调控政策为什么力度大,也是因为去年以来房价涨幅太猛的结果。

  主持人:那么房价上涨是有根据地上涨,还是像泡沫经济一样呢?

  曹建海:这种上涨应该是在原来已经有泡沫的价格基础上又进一步膨胀了。其实去年的时候房价并不低,对于一般的家庭来讲买下一套房还是非常困难的。因为现在资金宽松,投机者大规模地介入,所以房价就在去年基础上出现了大幅度的上涨,像北京、上海这样的地方普涨50%,其它的二三线地方涨幅更大。原来我们认为二三线城市涨幅小,但从去年底以来,也就是今年一季度,由于投机者的价值发现,认为二三线城市的房价价格被低估了,以为人民的收入比以前低不了多少,但是房价比可能就是今天的1/3和1/4,他觉得这里面有投资的机会,所以,由于他们大量地介入,房价就进一步高涨。这一次长势太猛,是因为信贷资金支持下的房屋炒作过于严重,这是这次调控的原因。

  从长期来看,特别是从2003年以来,我们的房价一直是上涨的。回到1998—2003年,房价也是上涨的,但是上涨的幅度非常小。而2003年以来涨幅逐年提高,特别是2007年达到高峰,2008年有所回落。2008年底我们开始救市,2009年3月份一直到今年,经历了一个最疯狂的时代,这个时代可能是我们房改以来最疯狂的时代。

  中国房价为什么这么高?为什么还在高处又高上加高,主要就是这两个原因:一个是需求原因;一个是供给原因。需求——在我们住房需求里面不合理需求占的比重太大了。以前政府文件、发改委和国家统计的报告里面经常说是供不应求导致房价上涨。但是,在某个需求里面,存在大量的不合理需求,这种就是投机需求。为了获取利益而买房的需求占的比重太大了,而且过去我们一直把这当做一个正常的现象,缺乏遏制。我认为恶意的炒房需求,加剧了炒房的行为。另外在我国为了促进房地产市场的繁荣,特别是在去年的时候,我们还对炒房、买房给了税收的减免。

  主持人:这一次新国十条出台以后传递出来的是一个怎样的信息呢?

  曹建海:信息实际上就是要改变长期以来我们所说的把房地产业作为支柱,把住房作为投资品,放任他的交易、炒作的这个局面,我想这是这次调控的主要目的。我想补充一点,我国房价高涨,除了不合理需求占的比重太大之外,还有一个就是我们的供给体制是有问题的。我们的供给体制,就是公有制下的土地,在农村是通过划拨的手段提供给使用者的;城市里面的土地供给基本上是通过拍卖方式卖给开发商,然后由开发商垄断经营,加价卖给老百姓。我们的土地制度是有问题的。公有制土地最后变成了老百姓高价买单的制度,地方政府在这里实际上起到了倒卖土地、通过一级的开发来进行加价获取利益的作用。所以地方政府在这里面先搞土地开发,这跟身为开发商的工作没有区别,他们既是政策的制定者,又是土地的经营者。所以首先是他做土地经营,把一个地价抬高再卖给开发商,开发商又成为唯一的土地供给者,所以房子只能够从开发商手里买。而且,我们现在的保障房供给比例太低了。

  所以高房价一个原因是供给垄断,地方政府层层加价,弄的需求相对不合理,需求比例太大。这样的局面是2003年以来房改方案、房改制度形成的一个后果,这样就导致了房价的高涨。

  主持人:现在我国炒房的都是什么样的人,或者什么样的集团在进行炒房呢?

  曹建海:最重要的就是温州炒房团,后来又有山西的煤老板炒房团。其实在各地还有内温州炒房团,内山西煤老板炒房团,这样的情况是非常多的。一些大城市的无业人员,比如说没有工作的人,包括家庭主妇,后来他发现炒房能够获取利益,这些人便也加入了炒房大军。当然,除了这些没有工作、时间相对充裕的人炒房之外,还有大量的白领参与炒房。其利用自己的投资知识,把住房当做一个投资品。到今年以来,炒房的队伍可能还在进一步加大,甚至连一些大学生都会炒房。

  主持人:这一次新国十条推出以后,针对的是哪一个环节和哪一部分人群呢?

  曹建海:新国十条严格说来关于需求和供给都提到了。比如说需求方面对炒房的需求,比如说通过税收制度抑制不合理需求。

  主持人:是否会影响到我们老百姓的生活和他们改善性需求?

  曹建海:现在房市火爆本身是投机集团之间的对倒,我想目前的房价,对普通老百姓来讲早就出局了。按目前的房价水平,你想要去买房实际上肯定不如去租房。买房的目的如果不能抑制(尤其是对投机的打压对普通老百姓基本上不会出现误杀的问题),我觉得普通老百姓还可以再等待。

  主持人:我看网上有这样一个说法,说这一次新国十条中最大的亮点莫过于二套房贷首付不得少于50%,第三套房可停止贷款,民众普遍认为这是一项遏制炒房者的“利器”。但也有人认为,全国几个著名的炒房团没一个缺钱的,炒房根本不用贷款,一样照买不误,您怎么看待这项政策对炒房者的影响?

  曹建海:炒房团肯定要用信贷资金的,炒房团如果有1个亿的话,通过信贷资金他可以炒作5个亿的楼盘。自有资金因为他本身也是通过高利借到手的,自有资金主要是用于首付部分的。所以说炒房团一旦离了信贷资金,立马就会灰飞烟灭了。这个政策对打压炒房应该是起到了一定的作用。

  主持人:我看到有新闻报道,一些地方的炒房团已经开始大规模抛售了,从而造成了房价的区域性回落,是否说明了新国十条的颁布已经起到了作用?

  曹建海:应当起了比较大的作用,比如说在北京的一些开发商新开的楼盘里面,价格都出现了打折的现象。过去这是根本不存在的,而且二手房的交易量也在迅速地减少。

  主持人:新国十条的“药效”会在什么时候达到高潮?

  曹建海:房价的回落现在来看需要一段时间,需要到成交量急剧减少之后,我想房价可能就会回落。在现在这种情况下,炒房的人不仅不进货了,而且要出货。我看到中介满街走,是因为炒房者都在大规模出货,而接盘者现在是寥寥无几。

  主持人:从年底到现在,我刚听您说房价上涨了50%?

  曹建海:是去年到现在,大概去年三月到今年三月的涨幅。

  主持人:出台这个政策后房价回落百分比会有多少呢?

  曹建海:我估计未来一个月大概有20%到30%的回落。比如说回落30%,那去年的涨幅50%基本上就回去了。如果回落20%的话,相对于去年同期可能还是有所上涨。

  主持人:有的人说这仅仅是在抑制炒房者。新国十条的出台,似乎没有针对购买者提出一些更实惠的政策。我看网上有人说,能否降低第一次购房贷款利率,来真正对购房者提供更多的实惠,您觉得这个观点怎么样?

  曹建海:我觉得目前的价格对购房者来讲肯定是过高的,可能高收入阶层不在意。现在很多房子租售比,北京达到了50到80倍。我觉得对于这些人来讲,现在的价格即使回落30%仍然没有购买的价值。对于普通购买者来讲,即使降一些首付和利率,也不能根本改变这样的局面。我主要想说的是,还是要理性购房。

  主持人:新国十条的发布,有的专家认为它的力度很重,甚至影响到了中国的经济,但是有的专家也说它的力度很轻,不能从根本上解决问题,要想从根本上解决高房价还需要更硬的政策,您觉得怎么样呢?

  曹建海:我觉得新国十条相对于过去我们所有的政策而言,应该是一个根本的改变。我们过去一直把房地产当做支柱产业,甚至强调房地产投资对经济的拉动,却忽略了房价高涨对民生的影响。也就是说,我们在民生和经济增长之间,强调了经济增长,忽略了民生,甚至有人觉得应该有一代人为我们的改革付出代价,所以房地产价格怎么涨,政府是仍然不动,但这是当时的想法。这一次应该说我们对房地产的定位是发生了根本的变化,这里面特别强调在认识上要发生根本的变化。我想认识主要是体现在三个方面:第一,强调住房是一个民生问题。

  主持人:以前我们对住房的认识是什么?

  曹建海:以前我们认为住房就是带动经济增长,也影响人民生活,但是主要是一个经济问题。这次讲到的,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。就是把住房由投资品定位为民生产品或者消费品,这是这次认识与过去根本不同的。

  第二,开始强调它既是经济问题,更是关系社会稳定的问题。在住房方面,我们更强调社会稳定,因为高房价问题、拆迁问题引起了社会的不稳定。所以说,社会稳定大于经济增长,这是第一次认识到这个问题。

  第三,建立考核问责机制。强调的就是在高房价下抑制高房价,政府的职责是不能推卸的,中央和地方政府都责无旁贷。比如说像“3󈵗”出现了三个地王的现象,现在要求地方政府跟中央政府都应当承担起稳定房价或者是防止房价上涨这样一个职责。

  主持人:您刚才说的“3󈵗”出现了很多著名的地王,这次政策出台对他们的打击有多大?

  曹建海:我想对地王的打击,那就是经济上的惩罚。比如说你拍的楼面价格3万,如果企业想扩大盈利的话,可以卖到4到5万。我想房价一旦回落,像望京的地方楼价很难超过3万,回到2万甚至更低这是很正常的,这就意味着地王将承受巨额的亏损。我想对他来讲,这是应得的,因为他们为了赌地皮想获取暴力,这是企业应得的代价。我想对企业来讲,这应该是一个深刻的教训。

  主持人:这次政策出台以后,对地产股和房地产市场有什么样的影响?

  曹建海:影响还是很大的。地产股应该是前天出现了平均7%的跌幅。昨天继续延续回落,今天有所反弹,我想这只是技术反弹。应该说房价应当回落,开发商的暴力机制不复存在了。我们中国的股票市场可以看到,房地产股在里面占了很大的比重,而且都是绩优股,这是一个不正常的现象造成的。特别是2009年8月底,救市给开发商带来了巨大的利益,所以2009年的业绩不是正常的业绩,根本不能由这个来推算他未来的股价。实际上,未来可能会推出保障房(包括中低价的商品房占的比重会越来越高)以及对不合理需求进行打压,那么开发商的暴力模式有可能就不复存在了。这样就意味着地产股在未来时期还有一个大幅、升幅的调整,深受房地产挡驾的银行股也会受到更大影响。地产跟银行是不分的,这意味着银行股也会出现调整,因为银行一般估值比较低,所以他要调整幅度可能没有地产股大,而地产股可能未来会有一个大幅调整。我想就现在的价格平均调整一半毫不为过,这是很正常的现象。

  主持人:格局会发生变化吗?

  曹建海:如果我们股市里面大部分都是地产股,好好的一个生产日用消费品和制造业的企业都转型房地产业,就是参与到投机当中以此来牟利,这说明我们上市公司都谈不上真正的实体经济,所以这不是一个好的现象。如果这些企业价格回调,而逼迫这些企业从房地产转型,比如说转到其它的领域,这个局面对我们股票市场、对中国经济都是一个重大的利好。

  我想的是,泡沫破灭对中国经济是一个重大的利好,对中国股市来讲也是一个利好。但是现在短期要面临一个挫折,至少因为地产跟银行股在股市里面占了1/3,这个比重还是很大的。所以,在未来中长期来看,股指还是会有所回落的。当然里面不排除一些新兴战略产业、消费型产业,包括有一些新的产业股指会相应的调整,会向上估,而地产向下估。所以,总的指数当然就受地产拉动可能会向下走,但是地产的跌幅可能要远远超过股指的跌幅。

  主持人:您预计地方政府会不会支持这个政策?就是从执行上来看他的操作性强不强。因为从2008年的地方政府反应来看,一旦房市遇冷,地方政府都会采取相应政策扶持。

  曹建海:我想在新国十条第一个大问题里面,要求各地区、各部门确实要履行稳定房价和住房保障的职责,实际上已经封死了地方政府再次救市的各种可能。首先强调住房是一个民生问题,经济问题是次要的。另外强调问责制,以省为总负责,要考核各个地方政府能否把房价稳住,能否提供住房保障。我想再次救市从中央政策里面已经失去了政策性的支持,因为我们已经充分认识到住房是一个民生问题,而不是一个抱着GDP增长的经济问题,经济问题是次要的,如果社会不稳定了,老百姓失去幸福了,单纯就是房价上涨、经济增长,这对我国是毫无意义的。

  主持人:新政出台,政策用词是“抑制部分房价过高城市的房价”,但实际上房地产热度已经开始了向二线城市转移,那么会不会造成二线城市的价格不降反涨呢?因为炒房客都去二线城市炒房了。

  曹建海:其实二三线城市应该是去年底、今年初这一段时间出现了爆炒,二三线城市猛涨是比较明显的,跟去年同期相比的话,甚至有的涨幅超过了一线城市。所以二三线城市的泡沫已经向一线城市看齐了。这就意味着我们70个大中城市房价现在基本上已经没有什么上升空间了。有人说担心在宽松货币政策下,是否资金会仍然回流在二三线或者其它小城市把房价托起来?我们不排除在宽松信贷政策下房价出现一定跌幅之后,给了投机者抄底的信心,用信贷资金抄底。如果宽松政策不变的话,房价回落很难形成一个大的趋势。我们说短期回落肯定是会实现的,但是长期回落我们不敢保证。因为这里面宽松信贷政策毕竟提供了过于充裕的资金。

  主持人:这能否说新国十条政策并不完善呢?

  曹建海:因为新国十条主要是就房地产而在调整的,货币政策是另外一个方面。我觉得随着我们经济结构调整,对房地产的调整,随着调整市场逐步走向正轨,我想中国的宽松货币政策也应该适度的退出。我们一直强调根据新情况、新问题进行灵活的调整,这就意味着宽松信贷政策可以随时退出了。从现在来看,宽松信贷政策只是有利于房地产业,对于我们整个实体经济发展实际上是不利的。因为房价的暴涨,大量的实体资金就从实体产业流入了房地产业,大家都不做实体了,所以这种情况必须把房价泡沫挤掉。

  主持人:我们现在看来,这个政策是一个非常好、非常惠民的政策,它在实施的时候是否会遇到一些阻碍呢?

  曹建海:阻碍肯定是有的。比如说就有“三条后腿”会拖延房价回落的时期。比如说住建部虽然这次提出严格预售制,但是实际上是在保预售制的,预售制没有相应的被取缔。而预售制是开发商空手套白狼不负责任的坏制度。

  主持人:您能否给我们细细讲一下预售制?

  曹建海:其实预售制就是卖土制,就是说这个房子没有建成之前就提早出售。我们过去预售的目的是为开发商融通资金用的,比如说开发商过去普遍缺乏自有资金,通过预售制就可以帮助他融通资金。开发商已经普遍地通过预售制的漏洞采取杠杆的作用,就是说我有1块钱,我要投资5块钱甚至更多。因为预售制就是他跟银行贷款来实施空手套白狼获取暴力的机制,而且这对消费者是不负责任的。就是你签了合同钱一交,我原来的承诺可能就没有必要去执行了。所以,这导致了大量的房地产的消费投诉问题,因为房产品结构过于复杂,所以说后来有一些消息没有很好地处理,这样就给消费者利益带来巨大的损害。

  主持人:这个困难有没有方法克服呢?

  曹建海:克服的手段就是取缔预售制,直接给消费者提供现房,但是住建部没有取缔。所以开发商利用极少的自有资金,利用预售制和银行贷款采取以小博大,空手套白狼的开发模式仍然没有得到根本的改善,这样对消费者未来的利益还是不利的。

  住建部一直抵制、反对自主建房。自建房应该是全球老百姓都拥有的权利,唯独在中国是不允许的。不允许自建房,这就意味着我们只能够从开发商手里高价买房,而开发商是垄断经营的,所以这是不利于房价回落的因素。国土部的一些政策也是有问题的。我们这次新国十条里面没有绕过地方政府土地经营这道槛,而土地经营现在看来是推高房价的一个重要的推手。所以,在目前主要通过拍卖来卖地的情况下,地方政府已经成为高房价的“元凶”之一了。另外,国土部对小产权房一直是充满敌意的。其实小产权解决住房从民生方面来讲,比我们保障房要好的多了。但是,国土部认为小产权房没有经过土地经营,没有经过开发商,所以国土部认为这些房屋应该摧毁和消灭,这是非常不负责任的态度。

  国土部对于政策性住房当中提出大部分由中小户型商品房构成,这样就使地方政府在执行过程当中,可以以中小户型的商品房来冒充保障房,而真正的保障房可能提供的极少,但是他可能做出一两个样板在新闻媒体上大肆宣传。实际情况就是,大量的房屋由中小户型商品房构成,而中小户型商品房有可能是高价房,所以这可能是一个很大的漏洞。所以国土部的这些政策有可能导致地方政府通过获取土地财政,把土地价格推高,甚至有可能在政策性住房当中把房价推高。

  另外,我们看央行宽松货币政策如果不回笼的话,房价的回落就可能就会出现反弹。所以这都是我们未来时期房价回落面临的一些不利的因素,甚至有可能把房价继续托起来的一些因素,这我们必须充分认识到。

  房价上涨是一种高房价通过暴力来拉动房地产开发,通过房地产开发拉动建筑和建材工程机械、甚至能源一系列的所谓60多个行业。在高房价下农民进城,但是根本买不起房。所以我们现在的城市化是一种伪城市化,不是真正的城市化。如果这些人进来以后,房价越高越买不起房;如果维持高房价,这些人永远不可能住进城市,那他们永远只能够住在工棚、地下室和农民的房子里,仍然是春节还要回去。如果不把房价降下来,不让农民买得起房、住的起房,我想中国的城市化就永远不可能得到根本的解决。

  而且,在高房价下大量的产业都把资金投入到房地产业去,我们实体经济会受到巨大的冲击,大量的房屋通过银行来购买了,表面是投机者买,实际上是银行买了,这样给银行埋下了“定时炸弹”,甚至我们存在银行的钱都有可能会血本无归。我们的产业体系被扭曲,银行给装了“定时炸弹”,老百姓买不起房,老百姓充满了不幸福感。使老百姓失去了幸福感,我想这样的一个高房价对国民经济来讲纯粹是一颗“毒瘤”。因为60多各行业生产的房屋不是用来住的,反而是通过投机者用来当做投机筹码了,房屋就被囤积起来了,这是一个最大的浪费。我们必须打击这种囤积行为,只有把房价降下来人们住进去,这样不仅拉动前期投资,而且拉动后期消费,这样的经济才有可能由此“整形”。

  主持人:想要根本的遏制房价上涨,您觉得后期是否还要出台一些调控政策?

  曹建海:新国十条也提出来了,如何抑制不合理的住房需求,除了差别化的住房新政策之外,特别提到了发挥税收政策对住房消费和住房房地产收益的调节作用。住房消费有可能对高档房征税,住房收益有可能对房屋增值部分进行增税,我想这个政策还不完善。我们后面要征收物业税,即对多套住房的持有者征收累积的物业税。另外,我认为应该开征住房的空置税,就是说空置不用的住房要进行惩罚性的征税,另外还要有增收房地产收益税,房地产收益税就是对房屋增值部分,原则是增值出租,增值部分就是由国家税收的方式把它征走。

  主持人:您刚才说对闲置不用的一些房屋进行一些惩罚税,可能在调查统计上有一定的难度,怎么能够证明这个房子是空置不用的呢?

  曹建海:我们一旦政策能够出台,我想税务局他们为了寻找税源的话就很容易把这个空置房找出来。另外,供电系统也很容易查电表有没有走字,他的用水有没有人在。另外群众可以举报,举报可以获奖。我觉得这是一个非常简单的问题。

  所以说空置房屋对我们社会资源也是一个巨大的浪费,必须进行最严厉的惩罚。现在新国十条提供的税收调节方法我觉得还不够完善,还要今后进一步补充。另外调节房价还需要增加有效供给,我认为主要要增加保障房,保障房要重新定位,我们过去保障房五年之后可以当做商品房可以出售,这样对于机关而言就可以把它当做经济适用房,很多官员就可以从中获取巨大的利益,这是一个典型的腐败问题。所以说,我觉得应该取消经济适用房交易的功能,如果房子不用了,你就把它交回给我们的相应部门,由相应部门再卖给需要住房、符合条件的人。我想这是非常重要的,否则这些房子盖多少都是不够的。

  主持人:我看到网上很多新闻说像深圳那边出现了住着经济适用房开着豪车的,对此有进行比较大的整治,但是似乎也没有效果?

  曹建海:这说明我们经济适用房建的太少了。经济适用房简直成了物以稀为贵,所以经济适用房成了一个“香饽饽”。因为我们现在再分配问题上腐败问题太突出了,所以政府官员他希望把这些房子给自己的亲戚朋友,如果不给亲戚朋友他也希望通过以权谋私的方式,反正房子分给你,你要给我好处,所以这是一个腐败问题。一个是说明分配上的腐败,另外说明经济适用房提供的太少了,还有就是我们给经济适用房的定性是有问题的。经济适用房五年以后就可以上市转让和上市获取利益,我想这个定性是有问题的。如果我们取缔了它的交易功能和商品功能,能够大量的共建经济适用房,并且在再分配上严厉地打击腐败,那么经济适用房本身是一个好东西,不能因为它分配不合理就把它打掉。经济适用房不能只是给政府官员和有关系的、或者是行贿的人获得,这肯定是不合理的现象。应该让普通的老百姓都能够获得经济适用房,我觉得这是我们未来房地产供给的一个理想模式。

  主持人:感谢曹教授的精彩点评。房价高似乎成为了压在百姓身上的一座大山,希望这次新国十条发布以后,能够真正给房价带来一个拐点。愿安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。感谢您的收看,我们下期再见!     徐伯超律师网       www.xbclawyer.com

 
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