新闻故事  买下一套新房

　　2000年3月，河南省荥阳市房地产开发(集团)有限公司(以下简称房地产公司)为改善职工住房条件，打算建职工住宅楼一幢，多余部分预计向社会出售。经荥阳市建设管理局批准，房地产公司在荥阳市索河路中段南侧的公司院内建设职工住宅楼。

　　2000年9月25日，张军得知房地产公司有住房销售，即与该公司住房销售部联系，欲购买一套住房用做结婚新房。张军对售房条件基本满意后，与房地产公司协商达成口头协议:房地产公司将该住宅楼东门洞四楼南户141平方米的房屋，以每平方米800元，共计11.28万元的价格卖给张军。

　　张军于当日交付2万元，房地产公司出具收据，写明是付住宅楼房款(东门洞四楼南户)，并加盖了财务专用章。拿到收据后，张军觉得心里踏实了许多，就开始四处筹款。2001年3月7日、4月3日、4月28日，张军又分别付款2万元、3万元、2万元，房地产公司均出具了相关购房付款收据。

　　房屋”一女两嫁”

　　2005年4月，住宅楼建成后，张军到房地产公司要求交付房屋钥匙时，得知他买的那套房屋又卖给了刘平，而且在2005年年初已将钥匙交给刘平。愤怒之余，张军于2005年4月26日将房地产公司告上法庭，要求解除双方的房屋买卖合同，由房地产公司返还其已付的购房款9万元，并赔偿9万元。

　　法院判决”1＋1”赔偿

　　2005年5月31日，荥阳市法院公开审理了此案。

　　法院审理后认为，原告张军在合同成立后，先后向被告房地产公司支付购房款9万元，履行了自己的主要义务。被告在收取原告购房款9万元后，又将该房屋出售并交付给他人，构成根本性违约，导致原告订立合同的目的不能实现。对此纠纷，被告房地产公司应负全部责任。原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。

　　2005年6月9日，荥阳市人民法院对该案作出一审判决:解除原告张军与被告房地产公司所订立的口头房屋买卖合同；被告房地产公司于判决生效后10日内返还张军已付的购房款9万元，并赔偿张军9万元。案件受理费5110元，财产保全费1420元，由被告负担。

　　(文中人物均为化名)

　　解析一

　　口头售房协议是否成立

　　记者:在本案中，对于原、被告之间口头协议是否成立，曾经存在争议。有人认为，原、被告之间合同关系不成立。还有人认为，原、被告之间合同关系成立。对此该如何看待？

陈首军(荥阳市检察院主诉检察官):

    认为原、被告之间合同关系不成立的理由是，2001年6月建设部发布的《商品房销售管理办法》第十六条明确规定:商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用的条件及日期等。本案原、被告之间并未签订书面合同，故其合同关系不成立。

　　认为原、被告之间合同关系成立，但口头合同无效的理由为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案出卖人未取得商品房预售许可证明，其与买受人订立的合同应无效。

　　根据我国民法的规定，合同的形式包括口头、书面及其他形式。合同的生效条件有四个:(一)当事人在订立合同时必须具有相应的民事行为能力；(二)合同当事人的意思表示真实；(三)合同内容不违反法律或者社会公共利益；(四)合同标的须确定和可能。且合同订立的法律程序应经过要约和承诺两个阶段。

　　结合本案来看，以上两种意见带有片面性，不符合合同的生效条件及合同订立的法律程序。对于本案来说，原、被告之间的口头合同应为有效合同。

原告得知被告正在建房并出售房屋时，便到被告的售房处商议在建房屋的楼层与价格。当原告对被告所售房屋的价格与位置都感到满意后，便表示要购房，并于当天交付了部分房款。被告接受原告的房款，出具收据并在收据上注明房屋具体位置的行为，表示其愿意售房。至此，虽然双方未再另行签订书面合同，但他们之间的口头合同已成立。

　　解析二

　　原告所购住房是否为商品房

　　记者:虽然本案原、被告之间的合同有效，但有人提出，被告所售房屋为职工住宅楼，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的赔偿性责任制度。被告只应返还原告购房款，并进行适当的赔偿即可。是这样的吗？

吴边(荥阳市法院民二庭副庭长):

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　本案所涉及的房屋在荥阳市建设管理局的审批文件上虽然显示为职工住宅楼，但被告具有房地产开发、经营、房地产销售的资格，并将建成的房屋向不属于自己职工以外的其他人员公开销售，而且其价格也是商品房的市场价格，其房屋销售的性质就是商品房销售。因此，本案可以参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

　　因本案被告所建楼房不是以商品房报批而是以职工住宅楼报批，其不可能办有商品房预售许可证明，但原告基于对被告是房地产开发企业的信赖，其有理由相信被告的手续是齐全的。另外，被告所建楼房部分向职工出售，部分向社会出售，若以被告未办有商品房预售许可证明认定合同无效，势必影响到其他合同的效力，易造成不稳定局面。目前，由于建筑市场混乱，许多建筑企业为谋取经济利益，打着各种旗号大搞房地产开发经营活动，更有的为争取优惠政策，减少手续和税费，采取集资联建或以职工集资房的形式修建，然后将建成的房屋向社会销售。对这种规避法律的情形，应从其实质考察，参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这样既有利于保护买受人的利益，也有利于规范商品房买卖市场。

　　解析三

　　赔偿标准为何是”1＋1”

　　记者:在商品房买卖活动中，让有欺诈和恶意违约的房地产企业承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的亮点。“一房二卖”按照“1＋1赔偿”是如何认定的？

　　陈首军:在目前的商品房买卖市场，严重违背诚实信用原则，恶意违约，虚假宣传、误导、欺诈的行为随处可见。作为卖方的房地产企业，与普通购房人相比，其优势相当明显，买受人明显处弱势地位。用惩罚性赔偿责任来制约房地产企业，对保护买受人的利益具有重要意义。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，买受人在五种情形下，不仅可以要求解除、撤销合同或者宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款，支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这五种情形分别是:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　商品房的重复销售，即是上述五种情形之一。但“一房二卖”与商品房重复销售并不是同一概念。“一房二卖”的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人，被“二卖”的房产可能是商品房，也可能是单位集资房、经济适用房、房改房、私有房屋。而商品房重复销售的主体仅限于房地产开发企业，重复销售的房屋应是商品房。普通的“一房二卖”应适用《合同法》和《民法通则》的有关规定。而商品房重复销售应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条第(二)项的规定，商品房买卖合同成立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　解析四

　　用制度遏制一房多卖

　　记者:一房多卖不但损害了他人合法的民事权利，也侵害到他人的财产所有权。除了法律规定的“1＋1赔偿”的重罚手段外，还有哪些方法可以有效遏制一房多卖的现象？

　　吴边:北京地区的电子认购书，上海、南京地区的网上透明售房制度无疑给我们带来了不少启示，那就是增加房屋买卖的信息透明度，加强群众的监督。其实，对地区内房屋的出售可实行区域性管理。

　　首先，加强对于区域内房屋出售的登记制度。自房屋合同订立后，双方已经履行部分合同的开发商要进行房屋出售登记，登记要载明出售的日期、出售双方的主要信息及出售的价格等等。登记要采取开发商与购房者双方签字的方式进行归档管理。

　　其次，强化房屋开发主管部门的管理力度。作为主管部门要对房屋出售情况进行双向监督，即房屋出售登记后，开发商要在一定期限内向主管部门进行报告注册；主管部门要定期对各开发商房屋出售情况进行抽查，并采取多种形式进行回访。

　　最后，区域内房屋出售情况要实行全面公开制度。对于区域内房屋的出售情况，各开发商不但要对购房者进行公开，还要向社会公众进行公开，接受社会监督。最简便最快捷的方法即为网上透明售房，可随时随地进行出售查询，最大限度地防止一房多卖行为的发生