设为首页 | 服务项目 | 业务特色 | 收费标准 | 联系方式 | 关于我们  | 咨询留言  | 闲情逸致  | 超信客户
首 页 | 刑事辩护 | 经济合同 | 行政诉讼 | 执行代理 | 婚姻家庭 | 商标专利 | 工伤医疗 | 交通事故 | 公司企业 | 金融保险 | 建设工程  |  房产纠纷  
      当前位置:主页> 房地产买卖纠纷典型案例 > 文章内容

房地产买卖纠纷典型案例

来 源:自创   发布时间:2009/11/26   ( 阅 读 次 数:3910 )

 
代理词
尊敬的审判长、审判员:
山东超信律师事务所依法接受刘女士的委托,指派我担任原告刘女士的代理人,通过今天的庭审,结合本案的具体情况,现就本案发表如下代理意见,供法庭合议时参考:
一、本案原告代理人认为被告在房屋交付中已经违约,不应当认定房屋已经交付。
交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的所有权占有事实状态。因此,出卖人履行了交付使用商品房的义务后,其还须协助买受人办理房屋所有权登记,转移房屋所有权给买受人。房屋交付不仅表现在其与所有权移转的关系和风险转移的关系,在交付时其本身的条件与程序更与消费者的利益息息相关。商品房实际交付日期是确定商品房是否逾期交付标准。开发商应与购房者在合同中正确约定商品房交付条件,并按法律、法规规定及合同约定的商品房交付条件交付商品房。本案中商品房买卖合同第八条约定:出卖人应当在2009年3月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备“该商品房经验收合格”,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
商品房逾期交房,是指预售方未能在规定的应交付房产期限内,使房子具备交房条件,并交付该房产。交房条件应包括法定的交房条件和约定的交房条件。前者是指法律、法规规定的预售方交付房产应具备的强制性条件,后者是指预售合同双方当事人在合同中约定的除法定交房条件外的特殊条件。本案当事人约定为“该商品房经验收合格”。
其中法定条件表现在以下法条中。在《合同法》生效前,我国有三部法律对竣工验收交付进行了规定:①95年1月1日实施的《城市房地产管理法》第26条第2款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”;②98年3月1日生效实施的《建筑法》第62条第2款规定“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用”;③98年9月1日实施的《消防法》第10条第3款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或验收不合格的,不得投入使用”。因此,工程质量验收合格和消防验收合格,均是全国人大制定的法律规定交付使用房屋应具备的法定条件。交房应以工程质量合格证明和消防验收合格证明作为具备交房的法定条件。本案的交付应当具备两条,首先是交给原告使用,另一条是必须以上有关部门机构验收合格并取得验收合格证。而本案中被告只履行了第一条交付原告使用的义务,并未取得各项验收合格证。因此不能视为被告已向原告履行交付的义务,应当认定被告的违约行为。
二、被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。
被告已经存在迟延履行合同的违约行为。迟延交付商品房属于迟延履行,房地产开发商应承担违约责任。这个责任主要是指开发商支付逾期违约金。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件都有约定,则应按合同约定。计算违约金时的房价款应是整个房屋的价款总额。因此,就本案也应当按照合同约定承担违约责任。本案中合同第九条约定:交房逾期不超过30日的,出卖人应当按日向买受人支付已交付价款万分之3的违约金,超过30日后买受人有选择权,可以选择继续履行合同并要求出卖人按日向买受人支付万分之3的违约金。
关于迟延交付商品房的违约金计算期限,我们认为原则上应以约定的交房日为违约金计算的起算点,以实际交付商品房为止算点。但被告至今都未使该商品房具法定和约定条件。
有鉴于以上法律规定和合同约定,原告代理人认为:
      被告于2009年4月6日与原告办理的交房手续流转行为不能视为交房行为。根据第八条的约定,在交房时你公司应当保证“房屋验收合格”,即各项手续齐全,能够让业主办理产权证。法律规定还得取得工程质量合格证明和消防验收合格证明。但被告在交房时并未使交付房屋“房屋并没有验收合格”,是一种欺诈行为,该交付行为应是无效行为,被告已构成违约,故应当按合同第九条约定支付违约金:买受人已全部支付购房款609163元,被告应当按日向原告支付万分之三的违约金,从2009年4月1日至2009年11月1日,逾期212天,即违约金应为38743元。同时,原告保留对被告11月1日后因违约行为产生的的违约金请求权。
 综上所述,请求法院按照法律规定和合同约定判决被告向原告支付违约金38743元。
此致                   
 
临沂市兰山区人民法院
                                 代理人:李本通
                                2009年11月24日
临沂律师:李本通     网址:http://www.linyilawyer.com       电话:15192919566
 
    §站 内 声 明 :
“本网站是非营利性网站,旨在宣扬法律意识,交流执业学习心得。网内部分文章来自其他网站,只做为交流学习之用,相应的权利均属于原权利人。如权利人认为不妥,请来电或来函说明,本网页随即停止转载和使用。谢谢合作!”
   最新5篇热点文章

 继承纠纷起诉状
 执行难!难在哪?
 李某某故意杀人案刑事附带民事上诉状
 徐伯超律师、刘新民律师被曲阜远大工程有限公司聘为长年法律顾问。
 “律师造假门”辨析
   推 荐 文 章

 砥砺前行,共铸卓越——超信律师事务所2018年会
 本所任命王晓华周瑞资律师为副主任
 继承纠纷起诉状
 李某某故意杀人案刑事附带民事上诉状
 王某某故意杀人案刑事附带民事上诉状
 
本网站所刊资料,部分源于网络,转载请注明出处 山东超信律师事务所备案号:鲁ICP备号
Copyright © 2004-2007 www.linyilawyer.com All Right Reserved